Вопрос приобретения недвижимости всегда являлся важным для каждой семьи, и сегодняшний день не исключение.
Большинство граждан вкладывают денежные средства в строительство, в первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность. Однако их права нередко нарушаются. Внесенные гражданами средства на строительство одного дома могли направляться застройщиками на строительство нескольких объектов недвижимости, в результате менялись объекты обязательств по договору, нарушались сроки выполнения данных обязательств. Иногда права на квартиру передавались одновременно нескольким гражданам. Возникали случаи, когда застройщики вместо передачи квартир гражданам возвращали им денежные средства, внесенные на ранних стадиях строительства, а квартиры реализовывались по более высоким ценам.
Данные обстоятельства вызвали необходимость принятия Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ (далее - Закон).
Закон установил, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов должно осуществляться на основании договора участия в долевом строительстве (далее - ДУДС), который подлежит государственной регистрации. Определены стороны договора - застройщик и участник долевого строительства, а также установлена ответственность за нарушение обязательств по договору.
Определен и предмет договора – это объект долевого строительства.
Договор долевого строительства обязательно должен содержать следующие условия:
1) четкое описание объекта долевого строительства (к примеру, если речь идет о квартире, в договоре нужно отразить ее этаж, площадь и пр.);
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (причем он не может быть менее пяти лет).
В качестве обеспечения исполнения обязательств сторон ДУДС Закон предусматривает залог земельного участка, на котором будет располагаться объект долевого строительства, или права аренды на такой участок, а также залог многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строящегося на заложенном земельном участке (пункт 1 статьи 13 Закона).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
К заявлению о государственной регистрации вышеуказанного договора должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (п. 2 ст. 25.1 Федерального закона № 122-ФЗ).
Документы, представляемые Застройщиком:
1. Заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного Застройщиком с участником долевого строительства
2. Представляются однократно при заключении договора с первым участником долевого строительства:
- документ, подтверждающий зарегистрированное в установленном законом порядке право собственности или аренды земельного участка;
- разрешение на строительство;
- проектная декларация;
- план создаваемого объекта недвижимости с указанием его местоположения и количества находящихся в составе объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
- договор поручительства – если застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств выбрано поручительство
Документы, представляемые участником долевого строительства:
1. Заявление о государственной регистрации договора
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя
3. Документ об уплате государственной пошлины
4. Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя
5. Договор участия в долевом строительстве со всеми документами, указанными в договоре участия в долевом строительстве в качестве приложений
6. Документ с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимости и планируемой площади объекта долевого строительства. (Планы изготавливаются застройщиком и представляют из себя выкопировку из проектной документации на создаваемый объект недвижимости).
Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения.
Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется, как уже отмечалось, документ об уплате государственной пошлины.
Подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено взимание государственной пошлины за государственную регистрацию с юридических лиц в размере 7500 рублей, с физических - 500 рублей.
Более подробную информацию можно получить в Варненском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, по адресу: с. Варна, ул. Советская, д. 94, или по телефону 8 (351) 2-18-97.
Начальник Варненского отдела Управления Росреестра по Челябинской области И.А.Гареева
